Simon, een gescheiden vader, gaat samen met zijn vervreemde twaalfjarige zoon Finn, naar Vermont om een oude boerderij te repareren.
Daar ontdekken ze de kwaadwillige geest van een vorige eigenaar, een beruchte wrede vrouw genaamd Lydia
Met elke reparatie die Simon doet, maakt hij haar geest ook sterker... totdat een angstaanjagende ontmoeting hem laat twijfelen of hij zijn zoon kan beschermen tegen het kwaad dat zich in hun hoofd en harten baant.